Воронеж. 25.12.2023. ABIREG.RU – Аналитика – ГК «Развитие» Сергея Гончарова начала возводить Дом архитектора на Ленинском проспекте весной этого года, сразу после получения разрешения на строительство от мэрии Воронежа. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на конец 2026 года. Однако жительница соседнего дома Вера Буянова с лета в суде пытается доказать, что проектная документация была составлена с нарушениями, в результате чего разрешение на строительство было получено неправомерно. Из этого спора вытекает более глобальная проблема – юристы в целом сомневаются в чистоте схемы выдачи разрешений. Показатели на бумаге в текстовой части проекта часто отличаются от графической, по которой непосредственно строят. Этот, казалось бы, рядовой спор может стать проблемой для всех застройщиков. Вероятно, поэтому история обрастает силовыми нюансами.
Суд да стройка
«Развитие» строит дом по адресу: Ленинский проспект, 108а. Разрешение на строительство 15-этажного дома было получено в марте этого года. Почти сразу же застройщик приступил к закладке фундамента. Объем инвестиций в объект оценивается в 841 млн рублей. Продано уже 25 из 299 квартир.
Потенциальным соседством, видимо, осталась недовольна жительница близлежащего дома и подала иск в Коминтерновский райсуд Воронежа с требованием отменить положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Этот документ является определяющим при получении разрешения на строительство. Оно, к слову, тоже оспаривается в Левобережном райсуде.
Параллельно в Ленинском райсуде Ростова рассматривалось ее заявление к местному ООО «Центр инженерных экспертиз», которое и выдало Гончарову положительное заключение на проект. В суде женщина доказывала, что якобы некорректный проект Дома архитектора влечет угрозу для ее собственности во время стройки. Суд отказал в удовлетворении требований истца из-за пропущенных сроков подачи заявления. Хотя сторона пыталась обосновать это поздним выходом заключения на сайте ЕИСЖС.
При этом в августе ростовский суд запретил застройщику строить дом, в частности заниматься устройством фундамента и подземного этажа, пока спор не окончится и не вступит в законную силу. «Развитие» пыталось снять эти ограничения, правда, безуспешно. Но, судя по всему, это не помешало ему продолжить стройку. В октябре представитель истца Сергей Кардашов заявил ходатайство о полном запрете работ, ведь к этому моменту фундамент и подземный этаж были завершены. Застройщик уже подбирался ко второму этажу. По сути, юрист указал, что вопреки судебному запрету «Развитие» продолжало строить дом. Суд согласился с ним и запретил строительство до вступления решения в законную силу. Кстати, 6 декабря оно было оставлено без изменения Ростовским областным судом.
«Пойдем в кассацию, разумеется. Но важен факт того, что застройщик строил четыре месяца в нарушение судебного запрета строительства. При этом он размещал подтверждение этого обстоятельства в виде фотоматериала прогресса стройки на сайте ЕИСЖС», – рассказывает «Абирегу» Сергей Кардашов.
Разбирательства в воронежских судах продолжаются, как и строительство Дома архитектора
Всё гениальное – просто
В ходе процесса по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза, которая установила нарушения градостроительных регламентов. В частности, речь идет о максимальном коэффициенте плотности застройки, отклониться от которого возможно только при прохождении довольно сложной процедуры. Застройщик должен обосновать необходимость превышения допустимых значений.
Для зоны смешанной деловой застройки и вида разрешенного использования «Многоэтажные дома» коэффициент составляет 300% (площадь всех этажей не может более чем в три раза превышать площадь земельного участка). Судэксперт посчитал все данные и пришел к выводу, что «Развитие» по факту превысило показатель на 50% (суммарная площадь этажей здания составила не 14,8 тыс. кв. м, как на бумаге, а 17,3 тыс. кв. м).
Как же так вышло? Юрист объясняет, что в проекте есть текстовая часть, а есть непосредственно чертежи, по которым подрядчик работает. Так, в текстовой части можно указать площадь, которая впишется в коэффициент. На схеме планировочной организации тоже можно нарисовать дом с указанием его геодезических координат таким образом, чтобы «коэффициент не поплыл». Но по итогу застройщик работает по чертежам, где указаны размеры секций по осям. Там размеры здания совершенно иные, говорит Сергей Кардашов.
«Другими словами, на схеме участка по габаритам можно нарисовать хоть собачью будку, но в чертежах, используемых непосредственно подрядчиком, дом описан с иными параметрами застройки», – считает юрист.
А разрешение на строительство выдается после анализа пояснительной записки с технико-экономическими показателями объекта. «В итоге застройщик получает разрешение и возводит дом с фактически бОльшей площадью застройки на земельном участке. Поэтому если дом на участке занимает больше площадь, чем предусмотрено нормативами, то меньше остается на размещение различных площадок, проездов и машино-мест», – отмечает Сергей Кардашов.
Истец параллельно закидывает заявлениями мэрию Воронежа с просьбами отменить разрешение на строительство спорного дома в связи с выявленными судэкспертом нарушениями. Но в мэрии отказывают, так как на то пока нет оснований. Суд еще не принял решение по иску об оспаривании заключения экспертизы проекта. А выявленные нарушения судебной экспертизой являются одним из доказательств, а не основанием для отзыва разрешения на строительство. Законность выдачи разрешения на строительство является предметом отдельного разбирательства в Левобережном райсуде Воронежа.
Как сообщили «Абирегу» в управлении разрешительной документации мэрии, в рамках оказания муниципальной услуги проводилась проверка соответствия проектной документации требованиям к строительству. «Оценка принятых проектных решений и характеристик объекта капитального строительства к полномочиям органа, выдающего разрешение на строительство, не относится. На момент рассмотрения заявления и пакета документов основания для принятия решения об отказе в выдаче документации отсутствовали», – рассказали в администрации.
Этот конфликт уже вышел за пределы судов и мэрии. Юрист Сергей Кардашов также рассказал «Абирегу», что его клиентке якобы поступали угрозы – чтобы она отказалась от иска. Поэтому накануне госпожа Буянова подала заявление в полицию.
«Абирег» попросил Сергея Гончарова прокомментировать спор с Верой Буяновой, но сообщения журналиста пока остались без ответа.
